สรุปวิธีการซื้อขายบ้านมือ2

[tong]

เจ้าของโฉนดที่ดิน

- บุคคลใดๆสามารถเป็นเจ้าของโฉนดที่ดินได้ไม่จำกัด แต่สามารถเป็นเจ้าบ้านได้แค่ 1 หลังเท่านั้น
- เป็นผู้มีสิทธิ์ในการขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้
- เป็นผู้กำหนดว่าจะให้ใครเป็นเจ้าบ้าน ในทะเบียนบ้าน

เจ้าบ้าน

- บุคคลใดๆสามารถเป็นเจ้าบ้านได้แค่ 1 หลังเท่านั้น
- เป็นผู้มีสิทธิ์ในการแจ้งย้ายเข้า-ย้านออก ในทะเบียนบ้าน
- เป็นผู้มีสิทธิ์ในการทำธุรกรรมต่างๆ

[tong]

...

[tong]

ตัวอย่างการคำนวน

นาย A ซื้อบ้านมาตั้งแต่ปี 2556 ต่อมาในปี 2557 ได้ขายบ้านราคาประเมินอยู่ที่ 2.2 ล้านบาท โดยมิได้มีชื่อนาย A อยู่ในทะเบียนบ้าน

ค่าธรรมเนียมการโอน 2%
= ราคาประเมิน x 0.02
= 2,200,000 x 0.02
= 44,000 บาท

ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (เนื่องจากไม่ได้ถือครองเกิน 5 ปี และไม่ได้มีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี)
= ราคาประเมินหรือราคาขาย x 0.02
= 2,200,000 x 0.033
= 72,600 บาท

ค่าอากรแสตมป์ 0.5% (เนื่องจากเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว จึงไม่ต้องเสียอากรแสตมป์)
= ราคาประเมิน x 0.005
= 0 บาท

ค่าภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (นับตามปี พ.ศ.)
ราคาประเมิน = 2,200,000 บาท
ถือครอง 2 ปี หักค่าใช้จ่ายได้ 84% = 2,200,000 x 0.84 = 1,848,000 บาท
คงเหลือเงินได้พิงประเมิน = 2,200,000 - 1,848,000 = 352,000 บาท
หารด้วยจำนวนปีที่ถือครอง = 352,000 / 2 = 176,000 บาท
คำนวณภาษีเงินได้ 5% ต่อปี = 176,000 x 0.05 = 8,800 บาท
รวมภาษีเงินได้ที่ต้องจ่ายตามระยะเวลาถือครอง 2 ปี = 8,800 x 2 = 17,600 บาท

[tong]

...

[tong]

ทะเบียนบ้าน

ในวันโอนบ้าน ณ กรมที่ดิน ผู้ซื้อจะได้รับ หนังสือสัญญาขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งเรียกว่า ท.ด.13
ให้ตรวจเช็คด้วยว่าใน ท.ด.13 ต้องมีระบุบ้านเลขที่ด้วย มิฉะนั้นจะมีปัญหาในภายหลัง

ให้นำ ท.ด.13 ตัวจริง พร้อมบัตรประชนตัวจริงของผู้ซื้อ ไปที่สำนักงานเขตเพื่อออกทะเบียนบ้านเล่มใหม่ได้เลย ค่าเล่ม 40 บาท

กรณีผู้ขายยังไม่ได้ย้ายออกไป และเราไม่ต้องการให้ชื่อคนขายอยู่ในบ้าน ก็สามารถย้ายเขาออกไปอยู่บัญชีกลางได้ พวกไร้ที่อยู่
จากนั้นเขาสามารถไปแจ้งย้ายเข้าที่สำนักงานเขตปลายทางได้

บัตรประชาชน

ไม่จำเป็นต้องทำใหม่ ใช้ได้จนบัตรหมดอายุ

[tong]

มิเตอร์น้ำ-ไฟ

ผู้ขายบ้านไม่ต้องกลัว เพราะถือว่าการซื้อขายสมบูรณ์ตามกฎหมายแล้ว ผู้ขายบ้านไม่ต้องรับผิดชอบใดๆอีก ดังนั้นผู้ซื้อบ้านมือ2ส่วนใหญ่มักจะไม่ไปโอนเปลี่ยนชื่อ ไม่อยากจ่ายค่าประกันใหม่ (ไม่น่าจะมีผู้ขายคนใดหาใบเสร็จเงินประกันมิเตอร์เจอ) ผู้ซื้อบ้านสามารถสวมสิทธิ์ใช้ต่อได้เลย เพียงแค่ไปจ่ายค่าน้ำ-ไฟทุกเดือน

ในกรณีที่ผู้ขายหรือผู้ซื้ออยากเปลี่ยนชื่อก็ทำได้โดย

1. ผู้ขายไม่อยากได้เงินประกันคืน ให้ผู้ขายเซ็นต์มอบอำนาจโอนเปลี่ยนชื่อพร้อมโอนเงินประกัน และต้องเอาใบเสร็จเงินประกันมาด้วย
2. ผู้ขายหาใบเสร็จเงินประกันไม่เจอ ให้ผู้ขายเซ็นต์มอบอำนาจโอนเปลี่ยนชื่ออย่างเดียว ผู้ซื้อต้องจ่ายค่าประกันใหม่ เหมือนกับขอมิเตอร์ใหม่
3. ติดต่อผู้ขายไม่ได้หรือตาย คนมักใช้ข้ออ้างนี้แทนข้อ 2 เนื่องจากสามารถทำเรื่องเปลี่ยนชื่อได้เลย ไม่ต้องมอบอำนาจใดๆ ผู้ซื้อต้องจ่ายค่าประกันใหม่ เหมือนกับขอมิเตอร์ใหม่